土地家屋調査士の仕事（業務）

土地家屋調査士が行う業務は多岐にわたりますが、それらの多くは次のような作業の組合せによって構成されています。

土地家屋調査士が窓口となって行う基本的な業務を紹介します。業務によっては、土地家屋調査士以外の資格者の業務が伴いますが、そのような場合でも土地家屋調査士が窓口となって業務を進めることができます。

土地家屋調査士が行う測量の主なものは次の通りですが、必要に応じ精度の高い基準点測量や、GPSを使った測量も行います。

• 現況測量

土地や建物の売買契約、建物を建築するときの確認申請、開発許可申請などを行うときに必要です。
境界や地盤の高さを測量したり、建物の位置や上下水道等の位置、構造物の種類などの調査を行い、現況測量図を作成します。

 

• 境界標設置

土地の売買に関しては、境界標を設置し境界を明示することが必要です。
境界標が設置されていない場合は、法務局や道路管理者（県、市役所等）で調査した結果に基づき測量し、境界標を設置しなければなりません。このときは隣接地の所有者および道路管理者等の立会が必要です。

 

• 土地境界確定

土地を分割したり、開発許可申請をする場合等には、土地取引の安全性を図るため、正しい境界を表記し、関係者の押印をもらった境界確定図の作成が必要です。境界標がない場合には、境界標を埋設しなければなりません。

土地の登記に関する主な業務は次の通りです。

• 土地分筆登記

土地の一部を売買する場合や、相続により土地を分割して分ける場合、共有名義の土地を分割して単有名義にする場合等のように、１つの土地を複数の土地に分割する手続きのことを「土地分筆登記」といいます。
境界標設置・境界確定の作業を伴います。

 

• 土地合筆登記

隣り合った土地を購入したので１つの土地にまとめたい場合など、複数の土地を１つの土地にまとめる手続きのことを「土地合筆登記」といいます。
通常土地合筆登記には測量業務を伴いません。

 

• 土地地目変更登記

土地にはその目的に応じた地目が定められています。家が建っている土地ならば「宅地」、駐車場であれば「雑種地」、といった具合です。この地目に変更があった場合には１カ月以内に土地地目変更登記を申請する必要があります。
場合によっては、農地転用の手続や分筆登記の手続を伴うこともあります。

 

• 土地地積更正登記

土地を売買する時などに、登記簿に記載された面積と実際の土地の面積が異なる場合には土地地積更正登記をする必要があります。

建物の登記に関する主な業務は次の通りです。この他に区分建物の登記も行います。

• 建物表題登記（建物の新築）

建物を新築した場合には、完成後１カ月以内に建物表題登記を申請することが義務づけられています。表題登記されないまま現存している未登記建物についても同様です。
建物の位置や面積、所有者などの情報を登記簿に登録する手続きを行います。一戸建てとマンションなどの集合住宅では登記手続が違う場合があります。

 

• 表題変更登記（建物の増築）

建物を増築したり一部を取り壊した場合には、工事完了から１カ月以内に建物の表題変更登記を申請することが義務づけられています。
登記簿の内容を、現状と同じにする手続きを行います。

 

• 建物滅失登記（取り壊し）

建物を取壊したり火災で焼失した場合は、１カ月以内に建物滅失登記の申請が義務づけられています。
建物滅失登記の手続は比較的容易なので、自分で申請するのも良いでしょう。

登記に関する業務には様々な付随業務があります。それらの業務には他の資格者の業務が伴う事もありますが、そのような場合でも土地家屋調査士が窓口として業務を行う事ができます。

• 狭あい道路拡幅協議

建物を建築する場合、敷地が、４ｍ以上の道路に２m以上接している事が必要ですが、現状の道路巾が４ｍ未満でも敷地と道路の境界線を敷地の方へ後退させれば、建てる事ができます。
隣接地、対抗地の所有者と協議をして、道路中心杭、道路の元巾杭、後退杭を埋設し、狭あい協議（セットバック）の申請書を提出します。
 

 

• 道路位置指定の申請手続

土地の分譲や建売住宅を販売する時、もとの敷地を小さく分割することがありますが、その分割した敷地が道路に接していないと建物を建てることができませんので、新しく道路を築造し接するようにする必要があります。
この道路を建築基準法上の道路として知事や市町村長に認めてもらうことを「道路位置指定」といいます。この指定を受けた道路（位置指定道路）に適法に接している敷地であれば、建物を建てることが可能です。
 

 

• 道路の乗り入れ申請

住宅や車庫の新築に伴い道路の法面を埋め立てたり、道路からの車の乗り入れ施設を設けたい場合など、道路に関する工事の必要が生じた場合は承認を得なければなりません。これを道路法第24条の承認工事といい、必ず申請して承認を得ることが必要です。
 

 

• 用途廃止払下手続

道路法や河川法といった法律が適用されない、里道、水路、普通河川などに使用されている土地（法定外公共用財産）で、公的な機能を失った公共用地は、関係官庁から買い取ることができます。
隣接地、対側地の所有者と協議して払下の申請をします。公共用地の管理者・地元役員の立会いも必要です。
 

 

• 用農地転用手続

登記簿の地目が田または畑（農地）になっている土地に家を建てたり、農地以外の用地にする場合には、農業委員会に届出または許可申請の手続きが必要です。
この手続を行わないで行った行為は農地法違反となり、関係官庁から工事の中止や現状回復を命ぜられることがあります。
市街化区域内農地と市街化調整区域内農地では手続が異なります。
 

 

• 開発行為許可申請

主に建築物等を建築する目的で土地の区画を変えたり、切土・盛土などの造成をおこなって形質を変更したり、あるいは、一定面積を超える土地を宅地として整備し分譲したい場合は、法律（都市計画法）によって事前に、知事（政令市は市長）の許可を受けなければなりません。